房價貴到你我買不起，為何總有人能笑呵呵數鈔票？資深...
文／ceca房子是投資產品，所以房價其實跟資金有很直接的關係。自住戶是白癡，它們要買房子或要賣房子，第一件事情是參考旁邊或是實價登錄。所以他們是被「資料餵食」的一群，也是最好操控的變因。這個社區，除非你價格做的很誇張，不然行情怎樣定？ 你只要在最近期做三到五筆成交價，你就是決定價格的那個人。
只要控制 3 個房屋成交價，你就可以控制一個社區的行情尤其是自住戶很多的社區，例如這個社區有 400 戶，一年交易量有 5~8 間（通常自住戶很多的社區，轉賣量很小，住得好好的幹嘛賣？）
你只要控制 3 個成交價，你就可以影響整個行情。因為你年初控制三個價格，第四第五第六個價格就會參考你前三個成交價而定價。（當然前提就是不要很誇張的做價）也因此，炒房炒房，真的投資客就知道，炒是一個動詞, 他是一件「主動」的動作。因此，你買了房子等他漲再賣掉，你稱不上炒房……. 你充其量只是置產。
真的要炒，你就要去改變這個價格。無論你是製造更高的交易行情把行情拱上去，還是你裝修把房子變貴轉賣。你要去做事情去控制價格，你才稱得上炒房。
講一個很有趣的例子。
用舉例告訴你，如何讓房屋行情翻近一倍之前北鹽埕區，我一開始買入一間一坪 7 萬的大樓, 後來裝修好賣 12，同時我又吃了一間 7 萬的大樓（這時候我第二間買入時，第一間賣出的價格還沒登載在實價登錄上。外加第二間的屋主是老人，不會上網。）之後第二間裝修好賣掉 12 之後，又出現第三間要賣…..
第三間是屋主自售，我又跑去跟他出 7，結果他拿著我賣掉的成交價跟我說「你看這邊行情大漲了，所以我要賣 12。」
我很不好意思地跟他講「那間是我賣的成交價，並且是翻新的價格」所以他的賣價我無法接受，然後我建議他丟給仲介去賣。
之後，他用 10 的價格賣掉。而 7 萬一坪的歷史，因為我賣掉兩間 12，所以已經回不去了。這只是一個很小型的價格變化實例而已。所以一般炒作區域的操作就大概是這樣子，有點像股票。一個社區例如有 400 戶，一開始價格在 10，因為都是自住戶居多，所以釋出量不大。
同時在賣的通常都是 1~3 間，炒手就先花個半年一年，慢慢的先偷偷吃 8 間，都吃在 10 萬，之後可能剩下一兩間賣得比較貴的卡在那邊。
然後他就用 11 萬 和 12 萬把比較貴的兩間吃掉… 這時候盤面就是缺貨狀況。然後他就自己丟兩間「裝修好」的物件出來…
然後掛賣 17 萬。當然這時候會很難賣賣不掉，但沒關係….. 他在自己偷偷私底下做兩筆左手換右手的交易。交易價做 15。所以你在實價登錄上就看到，後面這段時間，成交價是 11、12、15、15…… 挖靠大漲了。然後就放著釣魚…… 這時候他也不太害怕有自住戶拿出來賣。因為自住戶一定會打聽，然後聽到挖靠，成交到 15…… 這邊大漲了。
所以自住戶轉賣，也開始掛 15~17。所以市場上所有的掛賣物件價格，都已經飆漲，並且有實價登錄「佐證」漲的事實。然後就等凱子上門，他就可以爽爽的賣在 14~15。這都還不是重點。
最大的重點是，你有那麼多筆 12~15 的交易價格，銀行估價可能已經可以估到 13~14。所以他再把他的 10 間拿去轉貸，銀行評估 13，放款 11…
對喔，你別忘了他當初買價是多少？是 10 萬，所以他還可以超貸 1 萬。就算一間都賣不掉都無所謂，他全額貸款，全都拿去出租，租金加利息還有賺。（這就是租金投報和利息差的最重要指標，租金高於利息，就永遠不會泡沫。因為房貸本利合的本金，可以不斷的從銀行搬出來，根本沒壓力。房貸唯一的成本只有利息而已, 而利息..1.7%, 一千萬才 1 萬多一個月.. 壓力很大嗎？）他就可以把所有支出的頭期款全都拿回到手，並且還多拿很多錢。之後她再去玩下一個案子，再去買 10 間再來玩一輪。
這，才是真正的炒房。
炒房不只控制價格，還會控制銀行認定的房屋價格他控制價格，甚至控制房子的「銀行認定價格」。我一直在講，不動產最厲害的一點就是，她是銀行認定的銀票！銀行認定，國家也認定，並且這個價值非常堅固，很難被往下評估。更重要的是，這個價值可以拿來跟銀行搬錢, 並且是銀行最愛的擔保品。
所以房子一定是投資產品，非常典型的投資產品。「住」只是它的生產成品而已。其實以前豪宅玩得更囂張。建商蓋好賣你 4000 萬，做價 6000 萬，買家一開始就全貸。之後買家在自己在那邊轉手，把 6000 做到 7000，它們就可以多貸款 1000 萬出來用。
所以為啥台商啊、老闆啊、有錢人啊，很愛買豪宅。因為豪宅封閉市場，不會有人在那邊多嘴說甚麼實際成交在多少。（你看中小坪數，網路上一堆人在說他談到多少 XD 這.. 怎樣炒作操作？）
所以有錢人買豪宅，是為了可以跟銀行借更多錢。我買一間豪宅，我可以多借一兩千萬。（利率很低, 你不用煩惱它們怎樣還錢，它們是拿去做生意，包工程、甚至拿去放高利貸… 不用替他們錢滾錢煩惱。）所以我為啥買豪宅？因為我缺錢 XD這才是豪宅當年炒作的真面目。
也是馬英九後來實施「針對性審慎措施」的主要目的。打擊惡性從銀行搬錢，也是馬英九得罪一堆人的主因之一。所以炒房大概就是這樣一回事。
控制價格，更重要的是控制「銀行認定」的價格。我不做 ab 約，因此我被其他很多個投資客念過。「你不做 ab 約會破壞行情拉，你又入手那麼低。」
編按：什麼是 ab 約？ab 約顧名思義就是買房時，代銷公司會請買方簽兩種不同成交價的買賣契約書。例如小明買了一棟房子，代銷公司答應用比市價便宜 40 萬元的價格出售，但條件是小明必須在房屋買賣契約書上，將成交價寫高一點。對購屋民眾來說，簽了 ab 約除了有助成功議價，還可以向銀行用比較高的成交價，貸到額度更高的房屋貸款。對業者來說，則能哄抬出較高的價格。（參考資料來源： 不動產法律系列！亂簽「AB 約」當心觸法）
我承認我不做 ab 約，確實是很嚴重的破壞行情 XD 不過我也只能講，哀, 總是有一些屋主不願意配合你們做 ab 約，那這些東西總是要有人買。
所以我不入地獄，誰入地獄呢？
「ab 約給你們，不做 ab 約的物件，我幫妳們處理掉吧。」很多投資客，例如行情 500，他 ab 約就做 600 之後賣 580。
你看他一次就製造兩個拉高價的行情出來，銀行很快就認定這邊行情是 550~570。這也是很多漲價的產生因子之一。
炒房方式有四種反正在短期內突然產生的高成交價有幾種型態：1. ab 約
2. 爛屋翻修後配高檔裝潢
3. 改套房
4. 左手換右手假交易
最近老屋中小坪數四處都有偷漲，也是因為以上四種情況造成行情不段往上攀爬。如果你是說，一個社區環境很好，你要期待自住戶在那邊自己交易，然後因為好而加價買買到更貴的話…..恩，行情 500 你要等他買到 600，沒人炒作之下，我看你等個 10 年吧……XD
自住戶之間的買賣，很容易卡死在一個價格區間內徘徊。要有人主動炒作，才可能說甚麼捷運站蓋好，我兩年衝 30% 這種情況產生。
另外有一點，自住戶是白癡，所以自住戶好控制。你只要控制幾個成交價，以及市場上掛賣的物件掛天價，它們就會受影響。因為他們都是要買或是要賣的當下才去關心行情，因此他們可以被「餵食資訊」最難控制的，叫做菜籃族投資客。他們不能講是白癡，但是要講是愚蠢。他們不懂炒作，只知道好像這邊不錯買了應該會漲。
為啥會漲，漲的本質，市場變化，都一知半解。然後自己主觀意識很強，但是思維都很詭異，並且會受很多奇妙的觀念影響判定。因此，例如這邊有 500 戶，其中有 50 戶是菜籃族投資客。這種地方不要來。不然，例如行情 500，你今天要炒 600，就會有菜籃族投資客想說「挖，我當時入手 480，現在可以賣 550 我要賣了」他才不管你把銀行的鑑定價格都拱起來拱到 580。
他只想著他入手 480 他賣 550，再去砍仲介傭金，他可以賺 50 萬。然後你就 OOXX，辛辛苦苦做出 600 的局，一下子就被扯後腿拉回 550。更糟糕的就是遇到股票族大腦的，他們會講甚麼停損（不動產停甚麼損，大腦燒壞了）。
或是股票賠錢要補倉，借了高利貸急要賣房回補債務等。結果買 480，你做到 600，他又急售賣 500，你就…… 會懂得跟車幫掃光市場所有物件。
然後看你在炒作，他會配合你把房子裝修後開高價，並且在對的時間才掛賣的。這種老鳥散戶投資客太少了。所以，通常看到散戶菜籃族投資客太多的區域就不要去。那些地方很難炒。
也不用期待大戶會跑去炒，大戶看到第一個時間就先把這個社區打入黑名單。戶數多不是問題，一兩千戶實際上你吃的到 20~30 戶就可以玩，也不過兩三千萬現金就夠了。
真的問題還是，菜籃族那些扯後腿的不能多，它們是很難搞的一群。更不用說，自住戶很久才賣一間，所以釋出量是穩定並且低。
所以你要把盤掃光乾淨而操作是容易的。菜籃族投資客最愛亂賣，然後很多時候會一堆一起賣。你到時候正要拱價。。看到市場瞬間丟出 10 間，你就崩潰。（尤其是看到漲一點的時候，很多人都會忍不住就要套利出貨。）
其實我暗示很多次，新屋不要買的主因之一也是這個。你一開始的成交價太透明，然後剛成交實價登錄數字一大堆。然後因為新屋，所以裝修拉高價格效應很差。然後散戶超多、超難控制。你光一棟新屋就很難操作炒作。更不用說中小坪數的新屋就像流水線量產一樣，一棟棟的蓋。
也就是說，這些 60 坪以下的新屋，價格是全都掛在一起的。要嘛，就一起漲，要嘛就一起不漲。而你市區已經幾十棟中小坪數，大家價格都差不多。你要多龐大的資金和人頭，才有辦法炒作這麼多棟新大樓？
所以，基本上真的炒手不會碰新建案，根本無法操作，沒得玩。就讓滿地被建商騙去買的菜籃族繼續去自 high。
炒手則是繼續把眼睛放在 20 年 30 年屋上面。我暗示過這件事情非常多次，只是我看太多人都沒有醒。
我講過太多次，豪宅才可以炒作，因為不同豪宅價位不一樣。京城帝寶和國硯的價格是沒有關係的。所以炒手只要炒一棟就好，一棟又沒幾戶。
外加購入的時候，建商又幫你做 ab 約，你爽爽的幾乎不用出甚麼錢就入手。（當然受到針對性審慎措施影響後，某金額以上的房子就要大量頭期款了。）
這種東西才好炒阿。炒甚麼中小坪數新大樓，那個跟麥香紅茶一樣，一冠就是 10 塊。你怎樣炒？
而不炒做，你就看這些中小坪數，放個 5 年可以漲多少。XD 到時候旁邊你瞧不起的公寓每坪都漲 2 萬，你的五年屋還吃到折舊，就不要哭。
其實我一直不想再版上（編按：PTT home-sale 版）講炒做。因為酸民太多還有版主看到就很礙眼。要不是剛才看了兩部電影，手滑了一下，不然我是不打算打這篇文章出來的。反正大家繼續甚麼都不懂最好，XD 大家死活又不關我的事情，我繼續賺我的炒房錢就好。
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