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[原創] 612-lawyer,一個律師的投資告白:遇到房客欠租怎麼辦

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發表於 2012-5-25 18:04:46 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
 
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關於這個問題,依據民法第440條的規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約(第一項)。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約(第二項)。

也就是說,遇到房客不付租金,你不能馬上終止租約,你必須先用存證信函通知房客,要房客在函到幾日內(例如五天、七天)支付租金,房客還不付你才可以把租約終止,要求房客返還房屋;而且前提是房客欠的租金累計已經達到二個月才能這麼做,如果有收押租金的,還要把押租金先扣掉。

那是不是說房客欠租已經用存證信函通知了,累計也已經超過二個月了,房客還不搬,就可以直接進房客的房子把房客趕走?

『錯』!!!關於終止租約及返還房屋必須透過訴訟的程序,打贏官司之後再聲請強制執行。而且關於打官司的部份,有可能你一審勝訴了,房客就繳一點點上訴費繼續上訴拖延訴訟,在你官司確定之前,房客就是不給錢要住免費的,等於房客花個幾千元的上訴費,如果官司多拖個半年,就省去半年的租金囉。

要是你不透過訴訟,直接進房客的房子把物品清空,那我必須告訴你可能會構成侵入住居及妨害自由,不可不慎。

看到這裡,應該很多人一個頭二個大了,原來房子租給人家這麼麻煩啊。其實房東有一個方式可以運用,那就是簽訂租約時要公證,並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。過去公證一定要到法院公證處辦理,現在你也可以到民間公證人的事務所辦理,效力跟法院都是一樣的。

也許你可以這樣做,第一次跟房客簽約只簽六個月,並且照上面說的去公證,你會先收一個月租金跟兩個月押金對不對?假設後來房客就不繳租金了,那你就等到六個月租約到期,直接拿公證的租約到民事執行處請求執行,要求房客返還房屋,那你就可以不用打官司,也可以避免房客藉由拖延訴訟一直住免費的情況,而你最終的損失大約就控制在三個月的租金。

你一定覺得公證很麻煩,但我當律師看到很多人一直等到房客不繳租金又不搬走,面對遙遙無期之訴訟,或者逕行進入房屋遭檢察官起訴侵入住居或妨害自由,才後悔當初沒有去公證,你也要這樣嗎?
~歡迎分享轉載~請註明出處『 612-lawyer 一個律師的投資告白』

 

臉書網友討論
發表於 2012-7-27 00:51:47 | 顯示全部樓層
我的啦嘿嘿  

版主招募中

發表於 2012-7-27 00:58:58 | 顯示全部樓層
我想要~~~~~~~  


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