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[分享] 房價貴到你我買不起,為何總有人能笑呵呵數鈔票?資深...

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發表於 2018-3-8 16:55:57 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
 
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文/ceca
房子是投資產品,所以房價其實跟資金有很直接的關係。
自住戶是白癡,它們要買房子或要賣房子,第一件事情是參考旁邊或是實價登錄。所以他們是被「資料餵食」的一群,也是最好操控的變因。
這個社區,除非你價格做的很誇張,不然行情怎樣定? 你只要在最近期做三到五筆成交價,你就是決定價格的那個人。

只要控制 3 個房屋成交價,你就可以控制一個社區的行情
尤其是自住戶很多的社區,例如這個社區有 400 戶,一年交易量有 5~8 間(通常自住戶很多的社區,轉賣量很小,住得好好的幹嘛賣?)

你只要控制 3 個成交價,你就可以影響整個行情。
因為你年初控制三個價格,第四第五第六個價格就會參考你前三個成交價而定價。(當然前提就是不要很誇張的做價)也因此,炒房炒房,真的投資客就知道,炒是一個動詞, 他是一件「主動」的動作。
因此,你買了房子等他漲再賣掉,你稱不上炒房……. 你充其量只是置產。

真的要炒,你就要去改變這個價格。
無論你是製造更高的交易行情把行情拱上去,還是你裝修把房子變貴轉賣。你要去做事情去控制價格,你才稱得上炒房。

講一個很有趣的例子。

用舉例告訴你,如何讓房屋行情翻近一倍
之前北鹽埕區,我一開始買入一間一坪 7 萬的大樓, 後來裝修好賣 12,同時我又吃了一間 7 萬的大樓(這時候我第二間買入時,第一間賣出的價格還沒登載在實價登錄上。外加第二間的屋主是老人,不會上網。)
之後第二間裝修好賣掉 12 之後,又出現第三間要賣…..

第三間是屋主自售,我又跑去跟他出 7,結果他拿著我賣掉的成交價跟我說「你看這邊行情大漲了,所以我要賣 12。」

我很不好意思地跟他講「那間是我賣的成交價,並且是翻新的價格」所以他的賣價我無法接受,然後我建議他丟給仲介去賣。

之後,他用 10 的價格賣掉。
而 7 萬一坪的歷史,因為我賣掉兩間 12,所以已經回不去了。這只是一個很小型的價格變化實例而已。
所以一般炒作區域的操作就大概是這樣子,有點像股票。一個社區例如有 400 戶,一開始價格在 10,因為都是自住戶居多,所以釋出量不大。

同時在賣的通常都是 1~3 間,炒手就先花個半年一年,慢慢的先偷偷吃 8 間,都吃在 10 萬,之後可能剩下一兩間賣得比較貴的卡在那邊。

然後他就用 11 萬 和 12 萬把比較貴的兩間吃掉… 這時候盤面就是缺貨狀況。然後他就自己丟兩間「裝修好」的物件出來…

然後掛賣 17 萬。
當然這時候會很難賣賣不掉,但沒關係….. 他在自己偷偷私底下做兩筆左手換右手的交易。交易價做 15。
所以你在實價登錄上就看到,後面這段時間,成交價是 11、12、15、15…… 挖靠大漲了。
然後就放著釣魚…… 這時候他也不太害怕有自住戶拿出來賣。因為自住戶一定會打聽,然後聽到挖靠,成交到 15…… 這邊大漲了。

所以自住戶轉賣,也開始掛 15~17。所以市場上所有的掛賣物件價格,都已經飆漲,並且有實價登錄「佐證」漲的事實。然後就等凱子上門,他就可以爽爽的賣在 14~15。
這都還不是重點。

最大的重點是,你有那麼多筆 12~15 的交易價格,銀行估價可能已經可以估到 13~14。所以他再把他的 10 間拿去轉貸,銀行評估 13,放款 11…

對喔,你別忘了他當初買價是多少?是 10 萬,所以他還可以超貸 1 萬。
就算一間都賣不掉都無所謂,他全額貸款,全都拿去出租,租金加利息還有賺。(這就是租金投報和利息差的最重要指標,租金高於利息,就永遠不會泡沫。因為房貸本利合的本金,可以不斷的從銀行搬出來,根本沒壓力。房貸唯一的成本只有利息而已, 而利息..1.7%, 一千萬才 1 萬多一個月.. 壓力很大嗎?)
他就可以把所有支出的頭期款全都拿回到手,並且還多拿很多錢。之後她再去玩下一個案子,再去買 10 間再來玩一輪。

這,才是真正的炒房。

炒房不只控制價格,還會控制銀行認定的房屋價格
他控制價格,甚至控制房子的「銀行認定價格」。
我一直在講,不動產最厲害的一點就是,她是銀行認定的銀票!
銀行認定,國家也認定,並且這個價值非常堅固,很難被往下評估。更重要的是,這個價值可以拿來跟銀行搬錢, 並且是銀行最愛的擔保品。

所以房子一定是投資產品,非常典型的投資產品。「住」只是它的生產成品而已。
其實以前豪宅玩得更囂張。建商蓋好賣你 4000 萬,做價 6000 萬,買家一開始就全貸。之後買家在自己在那邊轉手,把 6000 做到 7000,它們就可以多貸款 1000 萬出來用。

所以為啥台商啊、老闆啊、有錢人啊,很愛買豪宅。
因為豪宅封閉市場,不會有人在那邊多嘴說甚麼實際成交在多少。(你看中小坪數,網路上一堆人在說他談到多少 XD 這.. 怎樣炒作操作?)

所以有錢人買豪宅,是為了可以跟銀行借更多錢。我買一間豪宅,我可以多借一兩千萬。(利率很低, 你不用煩惱它們怎樣還錢,它們是拿去做生意,包工程、甚至拿去放高利貸… 不用替他們錢滾錢煩惱。)
所以我為啥買豪宅?因為我缺錢 XD
這才是豪宅當年炒作的真面目。

也是馬英九後來實施「針對性審慎措施」的主要目的。打擊惡性從銀行搬錢,也是馬英九得罪一堆人的主因之一。
所以炒房大概就是這樣一回事。

控制價格,更重要的是控制「銀行認定」的價格。我不做 ab 約,因此我被其他很多個投資客念過。「你不做 ab 約會破壞行情拉,你又入手那麼低。」

編按:什麼是 ab 約?
ab 約顧名思義就是買房時,代銷公司會請買方簽兩種不同成交價的買賣契約書。例如小明買了一棟房子,代銷公司答應用比市價便宜 40 萬元的價格出售,但條件是小明必須在房屋買賣契約書上,將成交價寫高一點。
對購屋民眾來說,簽了 ab 約除了有助成功議價,還可以向銀行用比較高的成交價,貸到額度更高的房屋貸款。對業者來說,則能哄抬出較高的價格。(參考資料來源: 不動產法律系列!亂簽「AB 約」當心觸法

我承認我不做 ab 約,確實是很嚴重的破壞行情 XD 不過我也只能講,哀, 總是有一些屋主不願意配合你們做 ab 約,那這些東西總是要有人買。

所以我不入地獄,誰入地獄呢?

「ab 約給你們,不做 ab 約的物件,我幫妳們處理掉吧。」
很多投資客,例如行情 500,他 ab 約就做 600 之後賣 580。

你看他一次就製造兩個拉高價的行情出來,銀行很快就認定這邊行情是 550~570。這也是很多漲價的產生因子之一。


炒房方式有四種
反正在短期內突然產生的高成交價有幾種型態:
1. ab 約
2. 爛屋翻修後配高檔裝潢
3. 改套房
4. 左手換右手假交易

最近老屋中小坪數四處都有偷漲,也是因為以上四種情況造成行情不段往上攀爬。如果你是說,一個社區環境很好,你要期待自住戶在那邊自己交易,然後因為好而加價買買到更貴的話…..
恩,行情 500 你要等他買到 600,沒人炒作之下,我看你等個 10 年吧……XD

自住戶之間的買賣,很容易卡死在一個價格區間內徘徊。要有人主動炒作,才可能說甚麼捷運站蓋好,我兩年衝 30% 這種情況產生。

另外有一點,自住戶是白癡,所以自住戶好控制。你只要控制幾個成交價,以及市場上掛賣的物件掛天價,它們就會受影響。
因為他們都是要買或是要賣的當下才去關心行情,因此他們可以被「餵食資訊」
最難控制的,叫做菜籃族投資客。他們不能講是白癡,但是要講是愚蠢。他們不懂炒作,只知道好像這邊不錯買了應該會漲。

為啥會漲,漲的本質,市場變化,都一知半解。然後自己主觀意識很強,但是思維都很詭異,並且會受很多奇妙的觀念影響判定。因此,例如這邊有 500 戶,其中有 50 戶是菜籃族投資客。這種地方不要來。
不然,例如行情 500,你今天要炒 600,就會有菜籃族投資客想說「挖,我當時入手 480,現在可以賣 550 我要賣了」他才不管你把銀行的鑑定價格都拱起來拱到 580。

他只想著他入手 480 他賣 550,再去砍仲介傭金,他可以賺 50 萬。
然後你就 OOXX,辛辛苦苦做出 600 的局,一下子就被扯後腿拉回 550。更糟糕的就是遇到股票族大腦的,他們會講甚麼停損(不動產停甚麼損,大腦燒壞了)。

或是股票賠錢要補倉,借了高利貸急要賣房回補債務等。結果買 480,你做到 600,他又急售賣 500,你就…… 會懂得跟車幫掃光市場所有物件。

然後看你在炒作,他會配合你把房子裝修後開高價,並且在對的時間才掛賣的。這種老鳥散戶投資客太少了。
所以,通常看到散戶菜籃族投資客太多的區域就不要去。那些地方很難炒。

也不用期待大戶會跑去炒,大戶看到第一個時間就先把這個社區打入黑名單。戶數多不是問題,一兩千戶實際上你吃的到 20~30 戶就可以玩,也不過兩三千萬現金就夠了。

真的問題還是,菜籃族那些扯後腿的不能多,它們是很難搞的一群。更不用說,自住戶很久才賣一間,所以釋出量是穩定並且低。

所以你要把盤掃光乾淨而操作是容易的。
菜籃族投資客最愛亂賣,然後很多時候會一堆一起賣。你到時候正要拱價。。看到市場瞬間丟出 10 間,你就崩潰。(尤其是看到漲一點的時候,很多人都會忍不住就要套利出貨。)

其實我暗示很多次,新屋不要買的主因之一也是這個。你一開始的成交價太透明,然後剛成交實價登錄數字一大堆。
然後因為新屋,所以裝修拉高價格效應很差。然後散戶超多、超難控制。你光一棟新屋就很難操作炒作。更不用說中小坪數的新屋就像流水線量產一樣,一棟棟的蓋。

也就是說,這些 60 坪以下的新屋,價格是全都掛在一起的。要嘛,就一起漲,要嘛就一起不漲。
而你市區已經幾十棟中小坪數,大家價格都差不多。你要多龐大的資金和人頭,才有辦法炒作這麼多棟新大樓?

所以,基本上真的炒手不會碰新建案,根本無法操作,沒得玩。就讓滿地被建商騙去買的菜籃族繼續去自 high。

炒手則是繼續把眼睛放在 20 年 30 年屋上面。我暗示過這件事情非常多次,只是我看太多人都沒有醒。

我講過太多次,豪宅才可以炒作,因為不同豪宅價位不一樣。京城帝寶和國硯的價格是沒有關係的。所以炒手只要炒一棟就好,一棟又沒幾戶。

外加購入的時候,建商又幫你做 ab 約,你爽爽的幾乎不用出甚麼錢就入手。(當然受到針對性審慎措施影響後,某金額以上的房子就要大量頭期款了。)

這種東西才好炒阿。炒甚麼中小坪數新大樓,那個跟麥香紅茶一樣,一冠就是 10 塊。你怎樣炒?

而不炒做,你就看這些中小坪數,放個 5 年可以漲多少。XD 到時候旁邊你瞧不起的公寓每坪都漲 2 萬,你的五年屋還吃到折舊,就不要哭。

其實我一直不想再版上(編按:PTT home-sale 版)講炒做。因為酸民太多還有版主看到就很礙眼。要不是剛才看了兩部電影,手滑了一下,不然我是不打算打這篇文章出來的。反正大家繼續甚麼都不懂最好,XD 大家死活又不關我的事情,我繼續賺我的炒房錢就好。

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